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五一假期刚刚结束，深圳发布楼市新政，对住房限购政策进行了分区优化。李宇嘉认为，深圳新政能够释放一部分被原有政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口等。

91热爆在线南方日报记者梳理发现，从4月30日至今的10余天内，北京、武汉、深圳、杭州、西安等重点城市先后出台楼市新政，对原有调控政策进行优化。其中杭州和西安都选择在5月9日发布新政，均宣布全面取消住房限购措施。此前，成都和南京也刚刚宣布优化购房政策。

严跃进则指出，一些高库存的区域，除了控制后续土地供应外，可以通过收购新房或土地项目，来充当保障房房源，“优化增量住房其实是要求各地对新房的供应要有新的思路。”

从去年至今，“三大工程”之一的保障房一直是新增住房的重点。此次政治局会议虽然并没有提及“三大工程”，但提出了抓紧构建房地产发展新模式。李宇嘉认为，新模式的重点就是保障房建设。

除已经出台政策的郑州、南京等热点城市外，深圳、上海等城市最近也加入“以旧换新”的阵营中。另据媒体消息，广州房协也在积极摸查开发商相关“以旧换新”的意向工作。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，“以旧换新”是盘活存量、消化库存的有益尝试，政策仍在探索阶段，未来相关配套资金、统筹方式等仍待进一步完善。

“当前存量已经是主体了，因为二手房挂牌量、交易量都比新房大，而且二手房去化周期远比新房要大，热点城市普遍在3年以上。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当务之急是给海量的二手房库存泄洪。

值得注意的是，这份通知结合商品住宅去化周期，对不同城市提出了不同的要求。去化周期超过36个月的城市要暂停新增商品住宅用地出让，下大力气盘活存量。在18个月(不含)至36个月之间的城市则是“盘活多少、供应多少”，动态确定新出让商品住宅用地面积上限。

根据中指研究院的统计，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，大致包括“开发商与中介合作，中介优先售房”“国企平台或开发商收购旧房，售房款用于购买指定新房”以及“发放换房补贴”等三种方式。

不过，来自克而瑞研究中心的数据显示，受到五一假期影响，4月29日至5月5日，国内14个重点监测城市二手房成交面积65.9万平方米，环比下降68%，同比下降65%。

这也是继北京之后，近期又一个一线城市对楼市政策进行优化。而对比两地新政不难看出，限购并非完全放开，而是遵循了“因区制宜”的思路。这也与中央政治局会议“继续坚持因城施策”的要求相呼应。

值得注意的是，此次中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

李宇嘉将北京、深圳新政背后的规律总结为“小步快跑、留有余地、定向疏解”，他认为，新政不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。

根据贝壳平台的最新数据，截至5月8日下午，北京二手房挂牌量约为14.2万套，广州约14.6万套，深圳约4.77万套，杭州约15.5万套，合肥约11.06万套。“背后折射的问题就是‘不好卖’。”易居研究院研究总监严跃进说。

就在5月9日一天内，杭州、西安先后宣布全面取消住房限购措施，与此同时，杭州提出了“挂牌后新购住房按揭首套认定”和“有房即可申请落户”两大政策，西安则提出支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立“以旧换新”购房模式。梳理这杭州、西安购房政策的优化过程不难发现，从部分区域放开到全面放开，两座城市同样遵循了因地制宜、小步快跑的方式。

“对开发商来讲，要把品质好、性价比高的‘好房源’拿出来。不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。”李宇嘉指出，应该让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。

从有房住到住得好，中央政治局会议提出“对优质住房的新期待”，也彰显了下一步房地产的路径。李宇嘉认为，这个新期待，就是价格可负担、区位好、配套好、品质好的房源。

不过，土地供应决定的主要是新增住房的数量、地段和类型。增量的“优化”，关键在于数量与质量，存量与增量之间的“平衡”。

其实在房地产业的话语体系中，“存量房产”的狭义理解，就是“二手房”。在过去两年间，二手房市场一直存在“挂牌激增”等难题。

在中央政治局会议召开的同一天，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。强调了“以人定房，以房定地，统筹‘市场+保障’的住宅用地供应安排”等要求。

在近期系列政策的加持下，刚刚过去的五一假期，楼市再度成为关注热点。58安居客研究院统计数据显示，五一期间百城二手房找房热度指数为0.88，相比2023年同期增加109%。其中刚刚调整限购的北京，二手房找房热度达到1.12，超过了2020年五一期间的水平。该机构认为，由于房地产开发商存在不确定性，大量需求从新房转向二手房。

“‘统筹’是存量房的消化和增量住房的政策要结合起来考虑。”在严跃进看来，此前在多个城市密集出台的“以旧换新”，便体现了“统筹”，既消化存量二手房，又为新房库存去化提供新的需求点。

李宇嘉认为，“以旧换新”最大痛点是卖掉旧房，关键是激发二手房业主的动力。“政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级的愿望，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房等角度施策。”

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